Türkiye’de Emlak Piyasaları
Küresel Araştırmalar Merkezi, Kitap-Makale toplantı dizisinin Kasım ayı konuğu İstanbul Şehir Üniversitesi Uluslararası Finans Bölümü öğretim üyesi Lokman Gündüz’dü. Gündüz’ün 2010-2017 yıllarında banka kredileri ve konut fiyatları arasındaki ilişkiyi inceleyen analizini dinledik.
Türkiye’de konut fiyatları hakkında veri toplayan iki kurum bulunmaktadır. Bunlardan birisi Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, diğeriyse bir özel şirkettir. TCMB’nin topladığı konut verileri bankaların ev kredileri gibi finansal verilere dayanırken özel şirketin verileri daha geniş çaplı sosyo-ekonomik verilerden elde edilmektedir.
Gündüz’e göre Türkiye’deki borsa ve ev sektörü gereğinden fazla büyümektedir ve bunun da toplumsal bir maliyeti olmaktadır. Konut fiyatlarının yükselmesinin ardından krizin gelmesi buna bir örnektir. Örneğin 2007-2008 krizi Amerika’da temelde konut fiyatlarıyla ilgiliydi. Konut fiyatlarının artmasındaki temel faktörlerden birincisi elbette gelir. Gelirin artması talebin de artmasını sağlayıp konut fiyatlarını yükseltmektedir. İkinci faktör ise nüfusun artmasıdır. Nüfus arttıkça konutlara olan talep de artacağından fiyatlar yükselmektedir. Düşük faiz oranı fiyatları yükselten bir başka etkendir. Bunların yanı sıra fiyat artışının bölgesel ve dönemsel nedenleri de olabilmektedir. Büyük çaplı göçlerde arz-talep ilişkisi değiştiğinden konut fiyatları yükselmektedir. Gelir-konut fiyatları ve nüfus-konut fiyatları arasında pozitif bir ilişki varken faiz ve konut fiyatları arasında negatif bir ilişki vardır. Özel sektöre verilen kredilerin milli gelire oranı da bu artışta etkiye sahiptir. 2010 yılında özel sektöre verilen kredideki artış fiyatların yükselmesini etkilemiştir. Sektörlerden özellikle bir tanesinde çok fazla kâr varsa tüm yatırımın orada gerçekleştiğini dile getiren Gündüz, Türkiye’de inşaat kredilerinin fazlalığına işaret etti. İnşaat sektöründeki bu işleyiş mekanizması ise kendine özel ve farklı dinamiklerden etkilenen bir yapıya sahipti. Türkiye’deki konut fiyatlarına yedi sekiz yıllık bir perspektiften baktığımızda özellikle banka kredilerinin hem yıl içindeki oranının hem de dışarıdan kullanılan kredinin çok önemli olduğu görülür.
Elde edilen gelirlerin azalmasıyla uzun vadede konut fiyatlarında artış olmayacağını dile getiren Gündüz, fiyat artışlarındaki bu durumun arz fazlası varsa stoklar tükenene kadar devam edeceğinden söz etti. Son olarak kriz dönemlerinde var olan bir şeyin yok olmayacağını ancak sadece el değiştireceğini söyleyen konuşmacı, örneğini inşaat sektörünün karşısında güçlü bir sektör olan ihracat sektöründen verdi. Kriz dönemlerinde sekteye uğrayacak olan inşaat sektöründeki sermaye ve gelir yerini ihracat sektörüne bırakacaktır.